27.11.2017

Закладная на квартиру по ипотеке:
что нужно знать заемщику

Оформление ипотеки для приобретения жилья сегодня стало практически обыденным явлением. Но, несмотря на распространенность этого вида кредитования, многие желающие купить новую жилплощадь не знают, какой документ является основным при заключении кредитного договора в агентстве недвижимости. Этот документ – имущественная закладная. В этой статье мы рассмотрим ее роль, расскажем, как получить ее и что делать при утере или повреждении бумаги.

Что такое имущественная закладная?

Закладная – является гарантией возвращения денежных средств для кредитора. Именно эта бумага позволяет ему быть уверенным в исполнении заемщиком своих обязательств, или же вернуть вложения, если они не будут исполнены.

Ипотека оформляется только при закладывании недвижимости, т.е. ипотечный договор накладывает обременение на приобретаемую жилплощадь. Помимо купленного жилья роль залога может выполнять и любая другая недвижимость получателя, включая земельный участок.

Закладная на имущество является ценной бумагой, оформляемой на предъявителя в отношении закладываемой недвижимости. Главная ее роль – обеспечить гарантию возврата предоставленных денежных средств. Также она позволяет держателю увеличить число источников финансирования для проведения собственных финансовых операций, так как он может частично или полностью передать права. Об этом рассказем далее.

Почему закладная необходима при оформлении ипотеки?

При покупке жилья в ипотеку приобретаемая недвижимость всегда оказывается в залоге до окончательного погашения кредита, а в случае его невозврата становится собственностью банка. Вследствие этого многие считают, что при ипотечном кредитовании оформление имущественной закладной необязательно, ведь займодатель уже имеет гарантию возвращения выданных денег. Однако это не совсем так.

Очень часто займодатель требует оформить этот документ. Это не только дополнительные гарантии для кредитора, но и возможность получения вспомогательного финансирования для самого кредитора. Имея на руках эту ценную бумагу, банк может использовать ее как залог при получении каких-либо инвестиций, или выставить на аукцион.

Существует несколько способов использования:

  • частичная переуступка прав на залог;
  • полная передача их другой организации;
  • обмен заложенными объектами.

Первый способ используется в случае, когда требуется получение небольшой суммы на краткосрочный период. При этом банк на протяжении установленного срока передает своему инвестору часть получаемых от заемщика денег. Сам заемщик может быть не в курсе происходящих процессов, для него условия выплаты не изменяются, он ежемесячно производит оплату кредита в офисе своего банка или онлайн, без взаимодействия с представителями компании-инвестора.

Если произошла полная передача прав сторонней финансовой организации, гражданин оповещается соответствующим уведомлением. После этого все права на заложенное имущество переходят к этой организации. Все последующие платежи заемщик будет совершать уже на ее реквизиты, а при возникновении необходимости продажи заложенного жилья решать вопрос придется также с новой компанией.

То же самое происходит при обмене, который может происходить с доплатой денежных средств, составляющих разницу в стоимости заложенных объектом, либо без нее. Важнейшим моментом в рассматриваемой ситуации является то, что по закону при полной переуступке третьему лицу обговоренные ранее и зафиксированные документально условия кредитования и выплаты ипотеки для кредитозаемщика не изменяются. При заключении договора обязательно стоит обратить внимание на наличие соответствующего пункта.

Как оформляется закладная и что она включает

В настоящее время не существует единого, установленного законодательно, формата документа. Он оформляется на основе пунктов кредитного договора, где указана информация об обеих сторонах, условия выдачи и возврата денег. Однако выделим ряд важных пунктов, которые должны присутствовать обязательно:

  • вся информация о лице или компании, предоставляющей закладываемый объект. Сюда относятся паспортные данные для физических лиц и все реквизиты для юридических;
  • сведения об организации, получающей залог (зарегистрированное название банка, его юридический и фактический адрес, лицензия, разрешающая предоставление оказываемых услуг);
  • подробное описание имущества, подлежащего обременению (адрес его расположения, технические характеристики, внешний вид, данные документации, подтверждающей права залогодателя на объект);
  • оценочная стоимость имущества, выраженная в денежной единице, используемой при выдаче займа и информация об оценщике, установившем указанную сумму;
  • номер кредитного договора и дата его заключения;
  • подробные условия займа: денежная сумма, годовая процентная ставка, величина ежемесячного платежа, срок погашения кредита.

Обязательно внимательно прочтите все прописанные условия, прежде чем поставить подпись на конечном экземпляре, т.к. этот документ обеспечивает соблюдение ваших прав. В случае, если какие-либо сведения в нем не соответствуют действительности, запросите их изменение.

Помните, что закладная оформляется в единственном экземпляре и остается на руках у залогодержателя, поэтому стоит оставить себе нотариально заверенную копию.

Регистрация сделки в Росреестре

Когда как обе стороны пришли к взаимному согласию, а вся требующаяся документация оформлена по всем правилам, следует обратиться в регпалату для регистрации проведенной сделки.

В Росреестре ей присваивается индивидуальный номер, и делаются следующие отметки: отделение, проводившее регистрацию документа, дата его подписания и оформления кредита и другие.

На руки залогодателю выдается свидетельство о праве собственности, в которое внесены пометки о действующих обременениях, которые снимутся после полного погашения долга.

Что делать при порче или утрате закладной?

При закрытии ипотеки кредитор обязан снять все обременения с имущества, находившегося под залогом, и передать его в полную и безоговорочную собственность владельца. По закону, это должна быть произведено в течение месяца с момента финального взноса.

Возвращаемый дубликат должен содержать отметку, говорящую о завершении погашения займа и прекращении финансовых обязательств заемщика перед кредитором. Если бумага была передана другой организации, то получать ее придется в месте ее текущего местонахождения.

К сожалению, остается вероятность стечения обстоятельств, когда закладная будет испорчена или потеряна (иногда даже умышленно) при ее перемещениях из одной компании в другую. В такой ситуации важно сразу запросить ее дубликат с соответствующей пометкой. После его получения обязательно сравните выданную вам бумагу с имеющейся на руках копией. Именно ради этого мы советовали сохранить ее.

Если банк по какой-либо причине отказывает в выдаче дубликата, нужно подать официальную жалобу его руководителю (копию которой необходимо оставить себе). Если же вопрос не будет урегулирован, следует обратиться в суд.

Несколько полезных советов при восстановлении документации

  • Вы не обязаны ничего оплачивать, все требования кредитора об оплате пошлины за восстановление утраченных им документов абсолютно незаконны, он них следует также сообщить суду;
  • перед инициированием судебного процесса имеет смысл подать жалобу руководству Центробанка РФ. Эта организация может повлиять на решение конфликта в вашу пользу;
  • если дело все же дойдет до суда, подавайте иск не о получении дубликата, а о снятии с вашего имущества ограничений, т.к. принятое судом решение обязательно для исполнения Росреестром.

Подведем итоги

Закладная необходима кредитору для получения дополнительных инвестиций в период действия кредитного договора. Необходимо очень внимательно вычитывать все оформляемые бумаги, особенно когда дело касается вашего собственного жилья. Если Вы боитесь совершить серьезную ошибку при заключении договора – обратитесь к нам. Мы всегда готовы защитить Вас!


Возврат к списку