01.12.2017

Квартира, купленная по договору переуступки: принципы, преимущества, возможные риски

Решая свои жилищные вопросы, люди сталкиваются с различными предложениями по покупке недвижимости. Наслышаны о разных предложениях: ипотеке, долевом строительстве и иных. Чтобы «не выбросить деньги на ветер», приобретая недвижимость, или в дальнейшем не распрощаться с приобретением, нужно быть довольно эрудированным человеком в области основных принципов совершения сделок и знать хотя бы азы юридических оснований. Все чаще покупатели хотят приобрести первичное жилье в новостройке. Какие могут возникнуть ситуации, все ли они правомерны, и не будет ли это уловкой против клиентов, которых в будущем времени ждут разочарование и судебные тяжбы? При покупке строящегося жилья появляется возможность осуществить его приобретение по договору переуступки. Давайте рассмотрим эту позицию.

Понятие переуступки прав требования на недвижимость, специфика, правовое регулирование

Еще недавно не многократные сделки по переуступке стали набирать обороты по частоте популярности совместно с развитием сферы жилого строительства. Клиенты плохо ориентировались в предложениях или вовсе не слышали о таких вариантах. Сегодня около тридцати процентов сделок совершаются по договору переуступки на приобретаемое жилье.

Сделка проводится при покупке жилой недвижимости только на первичном рынке и только до периода ввода её в эксплуатацию. В период проведения строительных работ квартиры еще не существует, а значит, наличие будущего жилья подтверждается исключительно в документах, собственно совершается продажа только одного договора на право владеть нею. Предшествующий владелец-инвестор (цедент), приобретший жилье у застройщика без посредников, передает договор (цессию) покупателю – цессионарию за выставленную цену, вместе, с чем передает и свои компетенции. Цессия является удостоверяющим действием на привелегию переуступить полномочия дольщика третьему лицу, но не самой квартиры, и, до получения адреса и регистрационного документа, на управление собственностью не представляет собой фидуцию купли-продажи. Законодательно, право уступки имеет начало действия с момента регистрации договора и до подписания передаточного акта в эксплуатацию дома.

Виды сделок по переуступке

Существует две разновидности соглашений:

  1. Через подписание договора долевого участия (ДДУ), где дольщик обязан расплатиться за жилье до совершения сделки, в противном случае все ляжет на плечи цессионария. Уступка прав долевого участия и договор дольщика регистрируются в органах Росреестра для подтверждения факта свершения сделки. Подобные договоры могут заключатся неоднократно.
  2. Через подписание договора предварительного участия-купли-продажи (ПДКП). Здесь не предусматривается передача самой недвижимости, а только продается право на будущий период для заключения договора купли-продажи с принятыми ранее условиями и соблюдением установленных сроков. В данном случае регистрация не требуется. При прекращении договора у покупателя теряется право на квартиру, даже при условии полной выплаты за нее. В правах покупателя остается возможность вернуть уплаченную сумму.

Зачем продавцы уступают права владения?

Что может спровоцировать продавца на договор переуступки:

Изменение жизненных ситуаций, требующих смены места жительства, бракоразводный процесс или финансовая несостоятельность.

Цедентом могут не оглашаться все «подводные камни», если, например, выяснятся обстоятельства недобросовестности застройщика. Вас не будут посвящать в то, что инвестор постарается вернуть потраченное Инвесторами может преследоваться возможность заработать деньги на перепроданном жилье. Понятно, что вложив капитал на этапе проектирования, с каждым завершенным этажом строительства, цена будущей квартиры возрастает в среднем на десять процентов. Не думающий инвестор проживать в квартире, может не захотеть ожидать длительного процесса регистрации прав на жилье. В таком случае он прибегает к правовой переуступке, которая возможна до введения дома в эксплуатацию, заработав при этом существенную прибыль.

Алгоритм действий при заключении договора цессии

Успешность завершения процесса зависит от серьезности в подходах к поэтапности и тщательности проверки разрешительных документов застройщика, бухотчетности, правоустанавливащих документов на участок застройки, сроки сдачи объекта в эксплуатацию.

Подготовка пакета документов

Начните документальную подготовку с проверки регистрации в Росреестре ДДУ. Это условие крайне важно для дальнейшего договора цессии. Проверьте документы предшествующих переуступок, если они были. Возьмите письменное согласие от застройщика на цессию. Необходимость в этом трактуется тем, что возможная задолженность продавца может перейти к цессионарию. Продумайте варианты погашения задолженности перед застройщиком, что необходимо зафиксировать в договоре. Так же необходимо наличие письменного обоюдного согласия со стороны супругов, не имеющих брачного контракта о раздельном имущественном ведении После уплаты госпошлины обзаведитесь выпиской из Единого Государственного реестра недвижимости При наличии ипотечного кредита у цедента или желании покупателя приобрести квартиру по переуступке под ипотеку, следует рассмотреть этот вариант отдельным случаем. Квартира в ипотеке: продажа и покупка по переуступке прав Реальность такой сделки возможна. Но следует учесть: вариант, когда продавец имеет ипотеку, а покупатель хочет оформить договор переуступки под ипотечный кредит, требует сложного решения и лучше от этого отказаться. При варианте, когда продавец имеет ипотеку, его задолженность перед банком погашается полученными деньгами от покупателя, после чего с продаваемой квартиры снимается обременение. Если покупатель желает приобрести недвижимость по переуступке прав под ипотечный кредит, следует осуществить определенный порядок действий: Постараться снизить стоимость покупки при торге с продавцом, снижая тем самым затраты Учесть нежелание банков по кредитованию данного варианта, а при получении согласия необходимо открыть счет для первоначального взноса от покупающего и кредита. После подписи договора сторонами, деньги перечислят продавцу (цеденту). При повышении цены на квартиру с целью заработка, банк выдаст кредитные средства первоначальной цены жилья. Оформив переуступку и взяв расписку на разницу, последняя уйдет на счет цеденту. 

Правила переуступки договора цессии 

Данный регламент описывается Гражданским кодексом РФ (гл.24). Кроме описания технической стороны объекта, таких как адрес, этажность, метраж, данные застройщика, реквизиты правоустанавливающих документов на землю, прописываются регламент платежей, реквизиты счета и общая стоимость договора цессии, а также в случае кредита: данные банка, сумма кредита, сроки и график погашения. Договор вступает в законную силу сразу после его подписания всеми сторонами и регистрации.

Регистрируем документ

Регистрация договора цессии проводится в Росреестре. Регистрирующим органом от вас принимается пакет документов: 

  • От лица представляющего стороны - нотариальную доверенность, паспорта участников процесса 
  • Квитанцию оплаченной госпошлины (1/2 оплаты для каждой стороны) 
  • Документ, подтверждающий отсутствие долга перед застройщиком или договорные обязательства от цессионария. 

Актуарий принимает заявление и выдает бумагу, с подтверждением о принятии документов. Через пять-десять дней с момента подачи документов по предъявленному паспорту и расписке покупателю выдается зарегистрированный договор цессии, а продавцу - договор основания. 

Достоинства и риски покупки недвижимости по переуступке 

К основным преимущественным плюсам можно отнести получение квартиры в желаемом месте, где не осталось нового жилья после продаж, а так же возможность понести меньшие затраты за приобретаемую недвижимость, потому что инвестором потрачены меньшие деньги за первичное жилье в не достроенном доме. Сопряженные с недвижимостью не малые деньги заставляют клиентов, решившихся на приобретение таким способом, хорошо обдумать свои действия. Недобросовестность застройщика способна заставить месяцами или годами ждать обещанное жильё или, еще хуже, остаться без него. Не исключена возможность неоднократной продажи без нотариального заверения, когда хозяином квартиры могут стать несколько лиц. В некоторых случаях застройщику не выгодно соглашаться на уступку имея на то какие – либо причины, и инвестором может совершаться попытка самостоятельной продажи недвижимости, что в последующем послужит поводом аннулировать сделку. Обратитесь за помощью к грамотному юристу, не рискуйте самостоятельными действиями. Чтобы взвесить все «за» и «против», следует ознакомиться со всей документацией, сопоставить тактику действий в определенных ситуациях, необходимо хорошо знать законодательную базу и уметь правильно воспользоваться этими знаниями.


Возврат к списку