400119, ул. 25-летия Октября, д. 1 «д»
ПН-ВС 9:00-22:00
12.03.2019 grrg.jpg

Что будет с ценами и ипотечными ставками?

После того, как ЦБ РФ объявил о поднятии ключевой ставки, рост кредитных ставок от основных игроков стал вполне логичным следствием этого шага. Закономерным последствием всего этого можно считать и рост цен на недвижимость. И именно эти опасения сейчас оказывают давление на участников рынка. Однако, насколько реальны эти ожидания, и при каких условиях мы можем ожидать негативное развитие событий? Ведь существует мнение, что все вовсе не так катастрофично, как это представляется порой иными источниками информациями.

Попытки найти ответ на данные вопросы были предприняты авторами данной статьи, в которой использована аналитика от практикующих специалистов. Сложившаяся ситуация рассматривается с точки как покупателей, так и продавцов, представляющих обе стороны процесса. Дается многогранный анализ, рассматриваются истоки и причины того или иного разворота событий, что максимально приближает данные прогнозы к реальности. О том же, к каким конкретным выводам приходят эксперты, вы узнаете из самого материала. Читайте статью и узнавайте, стоит ли готовиться к существенным изменениям уже в ближайшем будущем.

В начале года крупные банки объявили о повышении ставок по кредитам на жилье. Это стало поводом для смелых прогнозов о грядущем скачке цен на недвижимость и ипотечных ставок. Мы попросили участников рынка прокомментировать ситуацию.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

Пока повышение ипотечных ставок сложно назвать критическим — оно обусловлено, прежде всего, ростом ключевой ставки, которая в конце 2018 года составила 7,75%. В двух крупнейших банках, которые делят между собой лидерство по числу ипотечных сделок, ставки были повышены в среднем на 1–1,5%.

В Сбербанке для покупателей квартир в новостройках сейчас базовая ставка составляет 10,5%; по программе субсидирования и сроке кредитования до семи лет — 8,5%, при сроке от семи до 12 лет — 9% годовых. В ВТБ ставка по кредиту по программе «Квартира в новостройке» — от 10,1% (при взносе более 20%), при взносе 20% и менее — плюс 0,6 п. п.

Нельзя сказать, что эти условия существенно отличаются от тех, что предлагались в предыдущие полтора года, поэтому только рост ставки сам по себе не оттолкнет потенциальных заемщиков. Гораздо большей угрозой может стать рост цен на жилье, который будет обусловлен повышением НДС и переходом застройщиков на проектное финансирование. Подорожание может составить 10–15% и более. Это может привести к тому, что порог входа в проекты для покупателей с небольшими доходами окажется слишком высоким. Поэтому, если одновременно вырастут цены и будет повышаться ипотечная ставка, рекордных результатов по сделкам, как в 2018 году, в 2019-м может уже не оказаться.

Будут ли ипотечные ставки расти дальше? Зависит от экономической ситуации в стране. Пока что сохраняются предпосылки к дальнейшему повышению ключевой ставки. В лучшем случае ставки не изменятся, в худшем — будут повышены еще на 0,5–1%. При этом не стоит забывать, что никто не отменял исполнения президентских указов по наращиванию темпов ввода жилья и повышению доступности ипотеки. Сложно предсказать, как эти указы будут реализовываться в новых рыночных условиях, но нам довольно скоро предстоит узнать об этом. Возможно, ситуация сложится таким образом, что появятся новые государственные программы субсидирования ипотеки, но с уверенностью говорить об этом пока рано.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE:

Повышение ипотечных ставок — это «шаг назад» для рынка жилья, движение по нисходящей, а не по нарастающей траектории. В последние три года мы наблюдали, как повышение доступности кредита в московском регионе буквально оживило жилищно-строительную отрасль после кризиса. По итогам 2018 года было заключено почти 80 тысяч договоров долевого участия — исторический рекорд для столичного рынка новостроек. Жилищный вопрос решили десятки тысяч людей, которые не имели такой возможности при годовых ставках 12–14% (фактически заградительных) и высоких ценах на московское жилье.

С началом повышения ставок эта позитивная тенденция прервется. С 2016 года рынок рос за счет притока новых покупателей, для которых ставки меньше 12% стали приемлемыми. Чем ниже ставка, тем больше потенциальный охват клиентской аудитории. Соответственно, увеличение ставок приведет сначала к отсечению от рынка возможных клиентов, которые рассчитывали на более дешевый кредит (менее 9% годовых). Затем снизится спрос со стороны клиентов, которые не успели получить кредит на квартиру, когда ставки были ниже 10%. Следует также учесть негативные процессы в экономике: снижение реальных доходов, рост цен и повышение налогов. При повышении ставок эти реалии дополнительно ограничат активность покупателей жилья.

Что касается дальнейшего развития событий, то пока предпосылок к снижению ставок нет. Центробанк повышает ключевую ставку. Базовые ставки по ипотеке крупнейших банков возросли за полгода почти на один процентный пункт (до 10–10,5%). Повышение НДС ускорило инфляцию. 8 февраля состоится очередное заседание Банка России. Если регулятор вновь повысит эталонную стоимость кредита, то снижения ставок по ипотеке в ближайшие полгода точно ожидать не следует.

Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ-недвижимость»:

По данным службы ипотечного кредитования «ИНКОМ-недвижимость», доля ипотечных сделок на вторичном рынке жилья «старой» Москвы в прошлом году поднялась до рекордной отметки — в ноябре она составила 42,4%. Если провести суммарный анализ 2017 и 2018 годов, то мы увидим, что количество таких операций увеличилось на 28,3%. При этом в самом конце года ипотечные ставки начали постепенно повышаться, столичный рынок мгновенно отреагировал на это, и — как результат — в декабре доля сделок с кредитом на «вторичке» опустилась до 39,2%.

Мы прогнозируем, что 2019 год будет уступать году минувшему с точки зрения покупательской активности в сегменте вторичной недвижимости. Вообще 2018 год выгодно отличался на фоне последних кризисных лет. Отмечу, что по итогам прошлого года мы можем говорить о существенном увеличении спроса. По данным нашей компании, авансов, внесенных за покупку вторичных квартир, стало больше на 15% (в сравнении с 2017-м). При этом активность покупателей во многом подогревалась тем, что ипотечные ставки в течение практически всего года были на психологически приемлемом уровне. Важно понимать, что платежеспособность населения остается невысокой, реальные доходы населения сокращаются, и в этих условиях для большинства потребителей ипотека — единственная возможность решить свои жилищные вопросы. Поэтому чем дороже кредитование, тем меньше сделок происходит на рынке недвижимости.

С учетом того, что средняя стоимость вторичного жилья в столице за прошлый год ощутимо увеличилась (с 178,1 тысячи рублей до 203,2 тысяч рублей за 1 кв. метр, то есть на 14,1%), а ипотека стала менее доступной, мы предполагаем, что в 2019-м не будет ни ипотечного, ни покупательского бума, которые мы наблюдали на протяжении всей осени прошлого года. По нашим оценкам, уровень спроса в 2019 году будет стремиться к показателям 2017 года. Мы не исключаем, что ипотечные ставки могут повыситься еще больше. И наоборот, сценарий, при котором ставки опустятся, представляется маловероятным. Последнее можно допустить, если во внешнеполитической и внутриэкономической областях у нас наступит полное благоденствие.

Ярослав Дарусенков, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья»:

Процентные ставки по ипотеке являются одним из ключевых факторов, влияющих на объем спроса и потребительские предпочтения. В прошедшем 2018 году большую часть года ставки продолжали снижаться. Только осенью снижение прекратилось и ставки остановились на среднем уровне 9,5%. Подобные тенденции привели к увеличению объемов ипотечного кредитования и, соответственно, росту количества сделок по продаже квартир. В 2018 году был зафиксирован очередной рекорд по количеству сделок на первичном жилом рынке Москвы. Ожидания роста ипотечных ставок, начиная с осени, еще больше подстегнуло спрос в этом направлении.

Ипотечные ставки напрямую следуют за ключевой ставкой ЦБ РФ. Последнее повышение было в декабре 2018 года — до 7,75%. Пока, в ближайшее время, в отсутствие каких-либо макроэкономических потрясений, можно говорить, скорее, об умеренном росте ставок по ипотеке — то есть до 9,8–10,5%. Более высокое значение (11,5–12%) представляется на данный момент маловероятным. Таким образом, повышение ставок по ипотеке на ближайший год не приведет к обвалу спроса, но и рекордов по ипотечному кредитованию прошедшего года ожидать не стоит.

Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «Миэль – сеть офисов недвижимости»:

Обычно в подобных ситуациях покупатели продолжают приобретать жилье в ипотеку, однако при этом находят некий компромисс — например, берут жилье меньшей площади и комнатности или же приобретают квартиру в более бюджетном сегменте. Но некоторые клиенты, вероятно, и вовсе отложат покупку до более удобного момента.

Скорее всего, в ближайшее время будет наблюдаться некоторое снижение количества желающих взять ипотеку. Но эта ситуация, скорее всего, будет носить временный характер. Недвижимость — всегда нужное и выгодное вложение, и в любое время она будет востребована.

Однако есть возможность того, что спрос именно на приобретаемое в ипотеку жилье в ближайшее время изменится незначительно — многие кредиты были одобрены еще в прошлом году (до очередного повышения ставок), а значит, часть покупателей будет стремиться ими воспользоваться. Не исключено, что ипотечные ставки продолжат идти вверх, однако изменения, скорее всего, предстоят не очень значительные.

Ипотека реагирует на события и макроэкономические, и внешнеполитические — именно совокупность нескольких факторов влияет на дальнейшие колебания ставок. Инфляция, санкции, решение ЦБ — все это оказывает действие на последующий ход событий. На данный момент довольно сложно предсказать, как именно будет складываться ситуация далее, ведь каждый из этих факторов может также поменяться в течение года. Кроме того, возможно в ближайшие месяцы ставки поднимут те банки, которые еще не успели этого сделать.

Следует учитывать также и влияние сезонных факторов. К примеру, лето — это традиционно период некоторого спада активности на рынке, соответственно, в это время банки предлагают акции, чтобы подогреть интерес покупателя.

Есть основания предполагать, что к концу года ситуация стабилизируется, и если произойдут положительные события на рынке, это может отразиться и на ипотечных значениях.


Возврат к списку