400119, ул. 25-летия Октября, д. 1 «д»
ПН-ВС 9:00-22:00
Как покупатель должен проверить вторичную квартиру 05.06.2018

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру

Зачем это делать

Цель проверки одна – это выявление обстоятельств, которые в дальнейшем могут стать помехой для исполнения сделки. Поскольку это может обернуться потерей денег и недвижимости, или другими крупными неприятностями, то и относиться к затронутому вопросу нужно со всей серьезностью. Поэтому проверке обычно подвергается как сам объект недвижимости, так и его продавец.

Проверка квартиры

  • Сначала следует изучить все документы, подтверждающие право собственности и проведения сделок с квартирой.

При этом следует помнить, что пакет документов изменяется в зависимости от даты утверждения этого права собственности. Так, если объект был куплен до 15.07.2016г, то необходимо свидетельство о госрегистрации. Если в период 16. 07.2016г – 31.12.2016г – выписка из ЕГРП. После 01.01.2017г – выписка их ЕГРН.

Правоустанавливающими документами являются соответствующие договоры, свидетельство о наследстве и пр.

Что касается договоров, то это могут быть документы о:

  • купле-продаже;
  • дарении;
  • мене, долевом участии;
  • передаче в порядке приватизации.

В каждом их таких документов указываются необходимые данные о квартире, которые нужно тщательно проверить. Это адрес и площадь объекта, данные о владельце, реестровый номер, имеющиеся ограничения и особые условия.

  • Сверка с базой госреестра. Для этого делается соответствующий запрос в электронном виде.
  • Нужно проверить отсутствие обременений: квартира может быть под арестом, невыплаченной ипотекой, на нее может быть наложен запрет проведения сделок – запрос отправляется в том же виде в Росреестр.
  • Выписка из ЕГРН, действительная на данное время, должна быть предъявлена на бумажном носителе. Это нужно сделать обязательно, поскольку в электронном виде обновление данных происходит не так часто, чтобы все можно было видеть в режиме реального времени. Такие справки выдаются в любом МФЦ. Они могут быть получены в недельный срок после получения запроса.
  • Выписка из домовой книги. Обязательно нужно узнать, кто именно зарегистрирован на данной жилплощади. Эта справка необходима для регистрации при смене права собственности. Поскольку в домовой книге могут быть записаны не все лица, обладающие правом собственности (например, при временной отлучке со снятием с регистрационного учета), то надо брать архивную выписку из нее. Там должны быть зафиксированы все лица, имеющие права на жилплощадь. Дается такая выписка только собственнику.
  • Технический паспорт поможет определить, была ли в здании перепланировка и узаконена ли она. То же самое можно узнать с помощью поэтажного плана с экспликацией.

Проверка собственника

  1. При наличии супруга или супруги нужно их согласие, заверенное нотариально. При наличии брачного договора, в котором четко обозначены права собственности только одного из супругов, данный документ не нужен. Если собственник недвижимости вступил в брак уже после приобретения квартиры, то все равно – лучше получить такое заявление от второго участника брачного союза. Если оба супруга согласно договора имеют право пользования, то договор удостоверяется нотариально, а предоставления согласия не нужно.
  2. Дееспособность – для подтверждения этого нужно получить справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, чтобы предъявить их покупателю. Часто этот этап игнорируется, и совершенно зря, ведь в противном случае лицо может быть признано недееспособным и сделка впоследствии признана недействительной.
  3. Собственник не должен быть под исполнительным производством. Этот факт проверяется на сайте ФССП (службы судебных приставов).
  4. То же самое нужно узнать о возможном банкротстве как о поводе ограничений, наложенных на квартиру. Для этого существует Единый госреестр сведений о банкротстве.
  5. Если один из собственников не достиг совершеннолетнего возраста, то нужно разрешение органов опеки.
  6. Отсутствие или общая сумма коммунальных задолженностей. Это проверяется по последним квитанциям и выпиской со счета соответствующих предприятий.
  7. Существуют поводы и для дополнительных проверок, зависящие от того, как именно было получено право собственности. Если, например, владелец получил квартиру по наследству, то стоит проверить, что он является единственным наследником и в будущем никто не сможет претендовать на полагающуюся ему часть.
  8. Расширенная выписка из домовой книги нужна при получении прав на квартиру вследствие приватизации – нужно убедиться, что при передаче собственности не были ущемлены чьи-либо права. Например, тех людей, которые были прописаны на объекте в момент приватизации. Если таковые были, то нужно получить отказ от участия в приватизации этих лиц. Информация об этом должна быть внесена в договор передачи прав.

В данной статье учтены только общие, самые распространенные пункты, которые должны проверяться всегда. Учитывая сугубую индивидуальность каждой сделки, нужно помнить – общие решения могут помочь только в случае, если ваша ситуация целиком стандартна. Часто же случаются обстоятельства, которые требуют индивидуальных разрешений и дополнительных договоренностей. В любом случае нужно быть крайне внимательным при составлении договора и учете всех нужных пунктов. И лучше, если вы при этом будет пользоваться помощью специалиста.


Возврат к списку